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Am 28. September 2025 hat das Schweizer Volk über die Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften abgestimmt. Die Verfassungsänderung wurde mit 57.7% Ja-Stimmen und 16.5 Stände angenommen.
Wir haben für Sie die wichtigsten Auswirkungen zusammengetragen. Informieren Sie sich als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer über die steuerlichen Auswirkungen der Abschaffung des Eigenmietwerts und dem damit einhergehenden Systemwechsel beim Schuldzinsabzug.
Die folgende Übersicht vergleicht die aktuell noch gültige Regelung mit der nun beschlossenen Reform und zeigt Ihnen auf einen Blick die Unterschiede.
Die Übergangsfrist für das Inkrafttreten der neuen Regelung ist noch zu definieren und beträgt in der Regel mindestens zwei Jahre. Bis zum Inkrafttreten der neuen Regelung gilt das bestehende Recht.
Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung sieht vor, den Eigenmietwert künftig nicht mehr zu besteuern. Im Gegenzug werden die nachstehenden Abzugsmöglichkeiten abgeschafft oder eingeschränkt.
Die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt wie beispielsweise Renovationsarbeiten oder der Ersatz fest installierter Elektrogeräte (zum Beispiel Kochherd, Kühlschrank usw.) können für selbstgenutzte Wohnliegenschaften nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Objekten ist der Liegenschaftsunterhalt hingegen weiterhin unbeschränkt abzugsfähig.
Auf Bundesebene sind die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten weiterhin abziehbar. Dies gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten aufgrund gesetzlicher Vorschriften im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen wurden und nicht subventioniert sind. Für die Kantons- und Gemeindesteuern gelten die jeweiligen kantonalen Regelungen. Im Kanton Luzern können die nicht gedeckten Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten an Privatliegenschaften unverändert abgezogen werden.
Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug für energiesparende und umweltschonende Massnahmen. Die Kantone können einen solchen Abzug jedoch bis spätestens 2050 weiterhin vorsehen. Im Kanton Luzern können Energiesparmassnahmen auch weiterhin von den Staats- und Gemeindesteuern abgezogen werden.
Im Hinblick auf einen Ersatzneubau können die Rückbaukosten bei den direkten Bundessteuern nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften können die Kantone jedoch eigene Regelungen zulassen. Im Kanton Luzern können die Rückbaukosten bei einem Ersatzneubau bei der Staats- und Gemeindesteuer berücksichtigt werden.
Die Übertragungsmöglichkeit für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für den Rückbau kann kantonal geregelt werden. Im Kanton Luzern dürfen diese Kosten höchstens auf zwei Steuerperioden übertragen werden.
Mit der neuen Regelung entfällt der Schuldzinsenabzug für Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge. Für Vermieterinnen und Verpächter bleibt er im Rahmen einer Quote teilweise möglich, die sich am Verhältnis von vermieteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen orientiert.
Die neue Regelung beinhaltet einen generellen Systemwechsel bei der Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen, der sämtliche Schuldner betrifft. Private Schuldzinsen (Hypotheken, Privatdarlehen, Kleinkredite, Lombardkredite usw.) konnten nach der bisherigen Regelung im Umfang des Ertrages aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen und weiteren 50'000 Franken steuerlich in Abzug gebracht werden.
Nach Inkrafttreten der Vorlage, können Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen. Hingegen bleiben im Rahmen des allgemeinen Abzugs die privaten Schuldzinsen von Personen, die Liegenschaften vermieten und/oder verpachten, bis zu einem gewissen Grad abzugsfähig.
Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Aus dieser Quote wird die Höhe des Schuldzinsenabzugs bestimmt. Die Quote umfasst im Zähler den Wert die fremdgenutzten Grundstücke (vermietete und verpachtete Liegenschaften), während der Nenner das Total der beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerte umfasst. Je mehr sich der Wert des Zählers dem Nenner annähert, desto höher ist der Anteil der abzugsberechtigten Schuldzinsen.
| vermietete Liegenschaft | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Schuldzinssatz | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 8'000 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 80% |
Hier besteht eine neue Ausgangslage, die dazu führt, dass ein Teil der Schuldzinsen zum Abzug berechtigt. Grund: Unter den Vermögenswerten taucht neben dem Bankkonto eine vermietete Liegenschaft auf. Diese findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 80% [Zähler = 800'000; Nenner = 1’000'000 => 0,8). 80% von 10'000 Franken führt zu abzugsfähigen Schuldzinsen in der Höhe von 8’000 Franken.
| Eigenheim | 800'000 CHF |
| Ferienwohnung selbstgenutzt | 300'000 CHF |
| vermietete Wohnung | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Schuldzinssatz | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 3'810 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 38.1% |
Beim vorliegenden Beispiel besteht eine Kombination von unbeweglichen Vermögenswerten. Nur die vermietete Wohnung findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 38,1% [Zähler = 800'000; Nenner = 2'100'000). 38,1% von 10'000 Franken führt zu einer abzugsberechtigten Höhe von 3’810 Franken Schuldzinsen. Für die Kalkulation der abzugsfähigen Quote spielt es keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.
Als Eigenheimbesitzerin oder -besitzer stellen Sie sich möglicherweise die Frage: «Macht es Sinn nach der Abschaffung des Eigenmietwerts und dem Systemwechsel beim Schuldzinsabzug meine Hypothek teilweise oder vollständig zurückzuzahlen?»
Ihre Entscheidung sollte nicht allein aufgrund des Wegfalls des Schuldzinsabzugs getroffen werden. Berücksichtigen Sie vielmehr auch weitere Aspekte wie Alter, Lebensphase, Einkommens- und Vermögenssituation usw.
Ihre Kundenberaterin bzw. Ihr Kundenberater unterstützt Sie gerne dabei, Ihre individuelle Situation zu überprüfen. Zögern Sie nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen.
Ersterwerberinnen und -erwerber von selbstbewohntem Wohneigentum profitieren von einer Sonderregelung. Ehepaare können im ersten Jahr nach dem Erwerb bis zu 10'000 Franken, übrige Steuerpflichtige bis zu 5'000 Franken der auf dieser Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen abziehen. In den nachfolgenden Steuerjahren vermindert sich der maximal abziehbare Betrag jährlich um zehn Prozent des Höchstbetrags.
Die Kantone dürfen künftig eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben, um Mindereinnahmen zum Beispiel in Tourismuskantonen auszugleichen. Ob der Kanton Luzern davon Gebrauch macht, ist noch offen.
Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt den Kantonen eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen. So können insbesondere die stärker betroffenen Tourismuskantone wie Bern, Graubünden, Tessin, Wallis usw. mögliche Mindereinnahmen bei den Zweitliegenschaften ausgleichen. Bei der konkreten Ausgestaltung haben die Kantone viel Spielraum und können somit ihren unterschiedlichen Situationen gerecht werden. Zudem können die Kantone die Gemeinden ermächtigen, diese Steuer zu erheben. Die besondere Liegenschaftssteuer kann separat oder als Zuschlag zu einer bereits bestehenden Liegenschaftssteuer erhoben werden.
Es liegen noch keine Informationen darüber vor, ob der Kanton Luzern eine Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen wird.
