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Der Kauf, Besitz sowie der spätere Verkauf oder die Übertragung von Wohneigentum haben unterschiedliche Steuern zur Folge. Verschaffen Sie sich einen Überblick.
Informieren Sie sich über die steuerlichen Pflichten und Abzugsmöglichkeiten in jeder Phase des Immobilienbesitzes – von der Anschaffung bis zur familiären Weitergabe.
Beim Immobilienkauf können je nach Kanton Handänderungssteuern oder Grundbuchgebühren anfallen. Zudem werden Vorbezüge aus der Vorsorge separat besteuert.
Die Abgabe fällt beim Eigentumsübergang einer Immobilie an. Die Höhe variiert je nach Kanton und wird in der Regel auf Basis des Kaufpreises berechnet. In einigen Kantonen wie Zürich, Uri oder Zug wird stattdessen nur eine Grundbuchgebühr erhoben. Im Kanton Luzern beträgt die Handänderungssteuer derzeit 1.5 Promille vom Veräusserungswert und muss in der Regel von der Käuferschaft übernommen werden.
Wenn Sie für den Immobilienkauf Gelder aus der 2. oder 3. Säule beziehen, werden diese Beträge besteuert. Der Steuersatz hängt vom Kanton ab und wird separat von der Einkommenssteuer berechnet.
Immobilienbesitzende müssen bei Eigennutzung den Eigenmietwert sowie bei Vermietungen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Zudem werden Immobilien als Vermögen besteuert, wobei Hypotheken als Schulden abgezogen werden können. In einigen Kantonen entfällt die Liegenschaftssteuer.
Immobilienbesitzende die ihre Liegenschaft selbst nützen, müssen den sogenannten Eigenmietwert als zusätzliches Einkommen versteuern. Dies ist ein fiktiver Mietertrag, den man sich selbst zahlen würde. Gegenwärtig laufen politische Bestrebungen, den Eigenmietwert abzuschaffen. Im Gegenzug dürften die heute möglichen Abzüge eingeschränkt oder gar nicht mehr geltend gemacht werden können.
Auf Mieteinnahmen privater gehaltener Immobilien ist eine Einkommenssteuer zu zahlen. Ist das Eigenheim selbst bewohnt, wird der Eigenmietwert dem steuerbaren Einkommen aufaddiert. In beiden Fällen können die Hypothekarzinsen als Aufwand in Abzug gebracht werden.
Immobilien werden als Teil des Vermögens besteuert. Der Steuerwert variiert je nach Kanton und liegt oft unter dem Marktwert. Daneben kann die Hypothek bei den Schulden in Abzug gebracht und das steuerbare Vermögen entsprechend reduziert werden.
Die Steuer wird auf den Wert der Immobilie erhoben und ist Bestandteil der Vermögenssteuer. Im Kanton Luzern wurde die Liegenschaftssteuer 2014 abgeschafft. Ebenfalls keine Liegenschaftssteuer erheben die Kantone Aargau, Schwyz, Zug und Zürich.
Sie können Ihre steuerpflichtigen Einkünfte durch verschiedene Abzüge reduzieren. Allerdings gibt es auch Ausgaben, die sich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen lassen.
Beispiele, welche vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind:
Beispiele, welche nicht vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind:
Beim Immobilienverkauf fällt auf den Gewinn die Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe vom Kanton und der Besitzdauer abhängt. Zudem kann eine Handänderungssteuer fällig werden, die meist von der Käuferschaft übernommen wird.
Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielt wird. Sie ist durch die Verkäuferschaft zu entrichten. In der Regel muss zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ein entsprechender Anteil des Verkaufsvertrags beim entsprechenden Steueramt hinterlegt werden.
Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, abzüglich nachweisbarer Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf- bzw. Verkauf stehen sowie den im Laufe der Besitzdauer getätigten wertsteigernder Investitionen. Die Höhe der Steuer variiert je nach Kanton und Besitzdauer.
Auch beim Verkauf kann diese Steuer anfallen. Je nach Kanton und vertraglicher Vereinbarung kann sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. In der Regel wird diese aber vom Käufer getragen.
Neben wertsteigernden Investitionen können vom Gewinn zusätzlich Kosten in Abzug gebracht werden, die dem Verkäufer bei der Veräusserung angefallen sind, zum Beispiel:
Ebenfalls abzugsfähig sind jene Auslagen, die beim Erwerb des Grundstücks entstanden sind, zum, Beispiel:
Erwerben Sie vor oder nach dem Verkauf Ihres Eigenheims ein neues Wohneigentum, so ist von der Ersatzbeschaffung die Rede. Sofern der Kauf der neuen Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist vor oder nach dem Verkauf des Eigenheims erfolgt, kann unter Umständen die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden. Die Frist liegt - je nach Kanton - zwischen ein bis fünf Jahren.
Klären Sie ab, ob beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer wegen Schenkung oder Erbvorbezug aufgeschoben werden kann. Prüfen Sie zudem, ob mit Zuwarten des Verkaufs die zu berechnende Grundstückgewinnsteuer reduziert werden kann.
Bewahren Sie mit Blick auf einen künftigen Immobilienverkauf die für die Berechnung der Anlagekosten notwendigen Belege (zum Beispiel Rechnungen oder Leistungsbeschriebe von getätigten wertvermehrenden Investitionen) auf.
Bei Schenkungen oder Erbschaften von Immobilien können je nach Kanton Schenkungs-, Erbschafts- und Grundstückgewinnsteuern anfallen, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad und den kantonalen Regelungen abhängt.
Wenn die Immobilie verschenkt wird, kann je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad eine Schenkungssteuer anfallen. Der Kanton Luzern kennt grundsätzlich keine Schenkungssteuer. Allerdings unterliegen Schenkungen und Erbvorempfänge, die innert fünf Jahre nach dem Tod einer Person ausgerichtet worden sind, einer Erbschaftssteuer. Voraussetzung dafür ist, dass diese Person zum Zeitpunkt der Schenkung ihren Wohnsitz im Kanton Luzern hatte oder, dass ein «luzernerisches» Grundstück verschenkt wurde.
Bei der Vererbung einer Immobilie kann eine Erbschaftssteuer fällig werden. Die Höhe und Anwendung variieren je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad stark.
In einigen Kantonen kann auch bei einer Schenkung oder Vererbung eine Grundstückgewinnsteuer anfallen, wenn der Erwerber die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist weiterverkauft wird.
In beiden Fällen sind die Unterhaltskosten normalerweise vom neuen Eigentümer absetzbar.
