Wohneigentum übertragen

Tipps, um ein Haus oder eine Eigentumswohnung wohlüberlegt an die Nachkommen zu übertragen.

Die Eckpfeiler bei Weitergabe/Verkauf von Wohneigentum

Was sind Ihre Wohnbedürfnisse?

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Soll das Eigenheim im Familienbesitz bleiben?

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Welche Auswirkungen haben die verschiedenen Übertragungsformen?

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Zu welchem Preis soll die Immobilie übertragen werden?

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Hypothek übertragen oder vorzeitig auflösen?

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Podcast

«Übergabe von Wohneigentum»

Immer mehr ältere Menschen erwägen, ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder zu übertragen. Welche Punkte Sie dabei unbedingt beachten sollen, erklärt Nicolas Auf der Maur, Experte für Erbrecht und Willensvollstreckung.

Was sind Ihre Wohnbedürfnisse?

Definieren Sie Ihre eigenen Bedürfnisse und Wünsche und fragen Sie sich, wie Sie künftig wohnen möchten.

Wollen Sie weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben? Können Sie sich vorstellen, in eine Mietwohnung zu ziehen? Oder stellt der Umzug in eine altersgerechte Eigentumswohnung eine Alternative dar? Diese Überlegungen sind eine wichtige Grundlage für die Diskussion mit Ihren Kindern. Denn die Art der Übertragung ist abhängig von Ihren Wünschen.

Falls Sie in Ihrem Eigenheim bleiben möchten, stehen Ihnen folgende Optionen offen:

Miete
Sie übertragen Ihr Eigenheim an Ihre Nachkommen und mieten die Wohnung/das Haus.
Nutzniessung oder Wohnrecht
Sie übergeben Ihr Eigenheim im Rahmen einer Nutzniessung beziehungsweise eines Wohnrechts. In beiden Fällen erfolgt ein Grundbucheintrag und beide wirken sich wertvermindernd auf die Liegenschaft aus, ermöglichen Ihnen allerdings weiterhin das Wohnen in Ihrem Eigenheim.

	Nutzniessung	Wohnrecht
Kontext	Der Nutzniesser überträgt das Eigentum, darf aber das Objekt nutzen. Dieses Recht ist übertragbar, sofern es nicht als persönliches Recht ausgestaltet ist. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet üblicherweise mit dem Tod des Nutzniessers.	Der Wohnberechtigte überträgt das Eigentum, darf aber im Objekt oder in Teilen davon wohnen. Dieses Recht ist persönlich und nicht übertragbar. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet üblicherweise mit dem Tod des Wohnberechtigten.
Rechte	Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten. Der Nutzniesser hat das Recht auf Fremderträge (Miete, Zinsen). Der Nutzniesser hat kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten.	Der Wohnberechtigte darf die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen. Die Aufnahme von Familienangehörigen und Hausgenossen ist gestattet, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Der Wohnberechtigte hat kein Recht auf Fremderträge und darf die Liegenschaft nicht umgestalten.
Pflichten	Der Nutzniesser kommt für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen und grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten auf. Ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch.	Der Wohnberechtigte kommt für den gewöhnlichen Unterhalt sowie Heiz- und Nebenkosten auf.
Steuern	Der Nutzniesser versteuert den Vermögenswert der Liegenschaft, den Eigenmietwert bzw. die Einnahmen (z. B. Mieterträge) aus der Liegenschaft. Er kann Abzüge (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Versicherungsprämien) geltend machen, sofern er diese Kosten trägt.	Der Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert, der Eigentümer den Vermögenswert der Liegenschaft. Der Wohnberechtigte kann Abzüge für den Unterhalt geltend machen, sofern er die Kosten trägt. Der Eigentümer kann die von ihm getragenen Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien von den Steuern abziehen.

Ratgeber Immobilienfinanzierung

Eigenheim im Alter

Mit dem Alter verändern sich die Ansprüche an die Wohnsituation – überprüfen Sie diese und kümmern Sie sich frühzeitig um den allfälligen Verkauf Ihres Wohneigentums.

Ratgeber «Eigenheim im Alter» lesen

Soll das Eigenheim im Familienbesitz bleiben?

Fragen Sie Ihre Nachkommen, ob sie an Ihrem Einfamilienhaus oder an Ihrer Eigentumswohnung interessiert sind.

Wenn Sie mehrere Kinder haben, beziehen Sie alle Kinder mit ein und klären Sie die jeweiligen Bedürfnisse sowie deren finanzielle Möglichkeiten. Ein Grundstück kann im Alleineigentum, im Miteigentum oder im Gesamteigentum (als Eigentumsgemeinschaft mit einer Stimme) gehalten werden. Beachten Sie aber: Je mehr Eigentümer an einer Liegenschaft beteiligt sind, desto grösser ist das Konfliktpotential, da Entscheidungen gemeinsam zu treffen sind.

Welche Auswirkungen haben die verschiedenen Übertragungsformen?

Ist geregelt, wer die Liegenschaft übernimmt, lautet die nächste Frage: Verkauf, Schenkung oder eine Mischform davon?

Die Antwort hängt nicht zuletzt von den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien ab. Fokussieren Sie sich dabei nicht nur auf die Situation Ihrer Kinder. Genauso wichtig ist, dass Ihre finanzielle Zukunft gesichert ist. Machen Sie ein Budget und rechnen Sie aus, wie viel Geld Sie fürs Alter benötigen. Planen Sie unbedingt eine Reserve für Unvorhergesehenes ein.

Folgen von Schenkungen und Erbvorbezügen bedenken

Bei Schenkungen und Erbvorbezügen sind zudem längerfristige Folgen zu bedenken: Wenn Sie Vermögenswerte weitergeben beziehungsweise verschenken, hat das Einfluss auf Ihre Einnahme- und Vermögensentwicklung, beispielsweise auf den Anspruch auf Ergänzungsleistungen der AHV. Im Ratgeber «Reform der Ergänzungsleistungen zu AHV/IV» erfahren Sie, was sich im Zusammenhang mit der im Januar 2021 in Kraft getretene EL-Reform geändert hat. Aktuelle Informationen finden Sie zudem auf der Seite beim Bundesamt für Sozialversicherungen BSV.

Steuerliche Folgen berücksichtigen

Ebenso sind die steuerlichen Folgen zu beachten. Beim Verkauf muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen fällt eine Einkommenssteuer an, bei solchen im Privatvermögen eine Grundstückgewinnsteuer. Letztere kann bei Erbvorbezügen und Schenkungen unter gewissen Umständen aufgeschoben werden und wird erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig:

Beim Erbvorbezug wird ein Aufschub gewährleistet, wenn die Gegenleistung der Käuferschaft 75 Prozent des Verkehrswerts nicht übersteigt.
Bei Schenkungen, die völlig unentgeltlich erfolgen, wird die Besteuerung aufgeschoben.
Bei gemischten Schenkungen wird die Besteuerung aufgeschoben, wenn die Gegenleistungen der Beschenkten geringer sind als der Anlagewert des Grundstücks.

Die Schenkungssteuer ist kantonal geregelt. Es kommt das Schenkungs- und Erbschaftssteuerrecht am Ort der Liegenschaft zur Anwendung. Der Kanton Luzern kennt keine Schenkungssteuer. Jedoch unterliegen Schenkungen, die innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Todestag des Erblassers erfolgt sind, der Erbschaftssteuer, sofern die entsprechende Gemeinde Nachkommenerbschaftssteuern vorsieht.

Anlässlich der Veräusserung fällt eine Handänderungssteuer an. Davon ausgenommen sind unter anderem Rechtsgeschäfte zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie einschliesslich ihrer Partner (Ehegatten, eingetragene Partner und Lebenspartner, die während mindestens zwei Jahren in eheähnlicher Beziehung zusammengelebt haben), nicht aber die Übertragung eines Grundstücks unter Geschwistern.

Vertragliche Regelungen

Für die Eigentumsübertragung der Liegenschaft bedarf es eines öffentlich beurkundeten Vertrages. Haben Sie mehrere Nachkommen und übertragen die Liegenschaft nicht auf alle, empfiehlt sich, in einem Erbvertrag gleichzeitig auch die erbrechtlichen Aspekte zu regeln. Das erspart spätere Erbstreitigkeiten. Soll verhindert werden, dass ein Kind aus der Liegenschaft dereinst Kapital schlagen kann, so kann zugunsten der übrigen Nachkommen für eine bestimmte Dauer zudem ein Gewinnanteilsrecht oder ein Vorkaufsrecht zu gleichen Bedingungen vereinbart werden.

Zu welchem Preis soll die Immobilie übertragen werden?

Es lohnt sich, im Vorfeld einer Übertragung den Wert der Liegenschaft durch einen unabhängigen Schätzer bestimmen zu lassen. Bei der Art der Übertragung haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

Verkauf zum Marktwert
Sie verkaufen Ihr Haus, Ihre Wohnung zum realen Preis. Ihre Nachkommen können den Kaufpreis in bar bezahlen. Aber auch die Übernahme bestehender Hypothekarschulden und der Wert der Nutzniessung beziehungsweise des Wohnrechts – falls Sie weiterhin in der Liegenschaft verbleiben – zählen als Gegenleistung.
Gemischte Schenkung oder teilentgeltlicher Erbvorbezug
Sie verkaufen die Immobilie unter dem Marktwert. In der Regel gilt die Differenz zum realen Preis als Erbvorbezug. Das Gesetz sieht vor, dass Erbvorbezüge bei einer späteren Erbteilung unter den Nachkommen auszugleichen sind. Im Gegensatz dazu sind Schenkungen grundsätzlich nicht auszugleichen. Der Formulierung im Vertrag (Schenkung oder Erbvorbezug) sollten Sie deshalb Beachtung schenken.
Vollständige Schenkung oder unentgeltlicher Erbvorbezug
Sie übertragen die Immobilie ohne finanzielle Gegenleistung, das heisst insbesondere ohne Einräumung einer Nutzniessung beziehungsweise eines Wohnrechts sowie ohne Grundpfandschulden. Für eine allfällige Ausgleichungspflicht unter den Erben gilt dasselbe wie unter Punkt 2.

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Hypothek übertragen oder vorzeitig auflösen?

Eine Hypothek zu übertragen oder vorzeitig zurückzuzahlen ist an unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen gebunden.

Falls die bestehende Hypothek nicht auf ein anderes Grundstück übertragen werden kann, muss diese unter allfälligen Kostenfolgen aufgelöst werden (Vorfälligkeitsentschädigung z.L. Hypothekarschuldner).
Hat der Käufer Interesse die bestehende Finanzierung zu übernehmen, muss mit der Bank geklärt werden ob dies möglich ist.

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Seminar/Webinar «Übertragung von Wohneigentum»

Die Übertragung von Wohneigentum innerhalb der Familie bringt viele Fragen mit sich. Ist Ihnen Ihr Haus auf einmal zu gross? Wächst Ihnen der Garten schon über den Kopf? Ein Eigenheim ist oft ein Lebenswerk, das man nicht gerne loslässt. Es stecken viele Erinnerungen darin und es ist mit vielen Emotionen verbunden.

An wen richtet sich das Seminar/Webinar?

Eigenheimbesitzer (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentümer)
Personen, die kurz vor der Pension stehen oder pensioniert sind
Eltern mit volljährigen Kindern

Was lerne ich im Seminar/Webinar?

Wir unterstützen Sie mit praktischen Hilfsmitteln und geben Ihnen Auskunft zu folgenden Fragen:

Wem soll ich die Liegenschaft übertragen? Nur an ein Kind oder an mehrere? Und zu welchem Wert?
Wie gehe ich vor, wenn ich weiterhin in der Liegenschaft verbleiben möchte? Was ist empfehlenswert: Wohnrecht, Nutzniessung oder Mietrecht?
Was bedeutet es für mich, wenn ich nicht mehr Eigentümer bin? Ist eine frühzeitige Übergabe finanziell überhaupt tragbar?
Wie verhält es sich, wenn ich in ein Alters- und/oder Pflegeheim muss? Kann mir die öffentliche Hand das Wohneigentum wegnehmen? Oder müssen meine Kinder für mich aufkommen?
Was muss ich in erbrechtlicher Hinsicht beachten, um Streit unter den Kindern zu verhindern? Welche steuerlichen Aspekte sind wichtig? Gibt es Risiken?