Marktzahlen und Einschätzungen zu Wohnimmobilien im Kanton Luzern. Erfahren Sie jüngsten Entwicklungen, Trends und Herausforderungen, welche die Branche prägen.
Die Wohnungsmärkte im Kanton Luzern bleiben auch zu Beginn des Jahres 2026 stark angespannt. Das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld stützt die Nachfrage nach Wohneigentum, während auch im Mietsegment der Bedarf das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Vor diesem Hintergrund sind sowohl die Eigenheimpreise als auch die mittleren Mieten beim Wohnungsangebot erneut gestiegen.
Auch im 1. Quartal 2026 setzte sich im Kanton Luzern der Preisauftrieb beim Wohneigentum fort: Durchschnittliche Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 6.0%, Einfamilienhäuser um 8.6%. Damit hat sich die Preisdynamik in beiden Segmenten gegenüber den vorangegangenen Quartalen weiter beschleunigt. Zudem übertreffen die hiesigen Wachstumsraten erneut die landesweiten Vergleichswerte von 4.5% beziehungsweise 4.3%.
Die Hauptgründe für die anhaltenden Preisanstiege sind die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, die entsprechend robuste Nachfrage nach Wohneigentum sowie das begrenzte Angebot. So verringerte sich die Zahl der ausgeschriebenen Eigentumswohnungen im Kanton Luzern im Jahresvergleich erneut. Mit lediglich 2.1% des Bestands liegt die Angebotsquote weiterhin deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt von 3.9% und damit auf einem ausserordentlich tiefen Niveau. Bei den Einfamilienhäusern ist die Situation mit einer Angebotsquote von nur 1.3% noch angespannter.
Das projektierte Bauvolumen deutet derzeit noch nicht auf eine Ausweitung des Angebots an Wohneigentum hin. Die Zahl der Eigentumswohnungen, für die im Kanton Luzern in den letzten 12 Monaten eine Baubewilligung erteilt wurde, liegt 27% unter dem Vorjahreswert und knapp 20% unter dem Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre. Allerdings hat die Zahl der neu eingereichten Baugesuche jüngst markant zugenommen. Insbesondere in der Stadt Luzern und in der Agglomeration sind mehrere grössere Neubauprojekte mit zahlreichen Eigentumswohnungen geplant.
Auch im Jahr 2026 sprechen die Rahmenbedingungen für weiter steigende Preise im Wohneigentumssegment. Das derzeit noch sehr knappe Angebot stützt den Markt, und neu erstellte Wohnungen dürften aufgrund der anhaltend starken Nachfrage rasch absorbiert werden.
Obwohl in der Stadt Luzern und in den umliegenden Seegemeinden kantonsweit die höchsten Preise verlangt werden, übersteigt die Nachfrage nach Wohneigentum das Angebot deutlich. Die angespannte Marktlage führte 2025 wieder zu markanten Preisanstiegen bei den Handänderungen. Neuwertige Eigentumswohnungen mittlerer Grösse verteuerten sich im Durchschnitt um 5.2%.
In der Stadt Luzern beispielsweise kostet eine gängige Wohnung inzwischen mehr als 1.4 Millionen Franken. Im Segment der Einfamilienhäuser kehrten die Preise nach dem Rückgang im Vorjahr wieder auf ihren Wachstumspfad zurück und lagen 5.7% über dem Vorjahresniveau. Für ein mittelgrosses, neuwertiges Einfamilienhaus sind damit rund 2.2 Millionen Franken zu veranschlagen – in Gemeinden wie Meggen oder Weggis deutlich mehr.
Bildquelle: Mike Niederhauser/VBS/DPPS
Die Luzerner Agglomeration verzeichnet seit mehreren Jahren eine rege Neubautätigkeit. Zusätzlicher Wohnraum entsteht derzeit insbesondere in den Gemeinden Ebikon und Rain; jüngst wurden zudem grössere Baugesuche in Dierikon und Buchrain eingereicht. Neue Eigentumswohnungen finden in dieser Region jedoch rasch Abnehmer, weshalb die Angebotsmengen erneut abgenommen haben: Aktuell werden lediglich 2.4% aller Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten, und Einfamilienhäuser sind nur noch vereinzelt verfügbar. In der Konsequenz haben die Preise wieder deutlich angezogen. Bei den Wohnungsverkäufen zeigte sich im Jahr 2025 ein durchschnittliches Preiswachstum von 5.3%, während sich die Preise für Einfamilienhäuser mit einem Plus von 5.1% in ähnlicher Grössenordnung entwickelten.
Die Region Sempachersee zählt zu den besonders gefragten Wohnstandorten und verzeichnet einen stetig wachsenden Wohnraumbedarf. Die Auswahl auf den Eigenheimmärkten ist zwar im kantonalen Vergleich etwas grösser – dennoch übersteigt die Nachfrage das Kaufangebot in Gemeinden wie Sursee, Sempach oder Oberkirch um ein Vielfaches. Entsprechend steigen die Preise für Eigentumswohnungen seit mehreren Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2025 lagen sie erneut um 6.5% über dem Vorjahr und wiesen damit ein deutlich stärkeres Wachstum auf als im Zehnjahresdurchschnitt von knapp 3%. Einfamilienhäuser verteuerten sich im letzten Jahr mit einem Preisanstieg von 8.2% ebenfalls markant und sogar am stärksten im gesamten Kanton.
Die Region Seetal plus entwickelt sich ebenfalls sehr dynamisch: Aufgrund der regen Zuwanderung wuchs die Wohnbevölkerung mit einem Plus von 1.4% im Jahr 2024 erneut überdurchschnittlich stark an. Die damit einhergehende Zusatznachfrage nach Wohnraum spiegelt sich auf den Wohnungsmärkten: Wegen des reduzierten Angebots sind qualitativ hochwertige Objekte an guten Lagen nur kurz am Markt inseriert. Zudem erfolgte im Jahr 2025 in sämtlichen Gemeinden eine Erhöhung der Eigenheimpreise – vor allem in Gemeinden wie Beromünster und Hitzkirch verteuerten sich die Einfamilienhäuser um 8 respektive 9%. Zurzeit befinden sich noch einige Bauprojekte mit Stockwerkeigentum in der Realisierung, aber angesichts der deutlich gesunkenen Zahl an Neubaugesuchen zeichnet sich ein Nachlassen der Bautätigkeit ab.
Die Region Willisau gilt zwar als verhältnismässig erschwingliche Alternative zu den höherpreisigen Wohnungsmärkten im Kanton Luzern. Allerdings wird es auch hier immer anspruchsvoller, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Einerseits finden sich auf den hiesigen Eigenheimmärkten kaum noch Angebote, andererseits werden die inserierten Objekte immer teurer. Allein im vergangenen Jahr 2025 verzeichnete sowohl das Segment der Eigentumswohnungen als auch jenes der Einfamilienhäuser einen mittleren Preisanstieg von 5.2 respektive 7.0%. Je nach Gemeinde kostet eine neuwertige, mittelgrosse Eigentumswohnung zwischen 800'000 und 950'000 Franken, bei den Einfamilienhäusern beginnt die Preisspanne bei über 1 Million Franken. Die geringe Bautätigkeit spricht für eine anhaltende Angebotsknappheit.
Die Eigenheimmärkte im Entlebuch sind deutlich weniger angespannt als im übrigen Kanton Luzern. Gleichzeitig verzeichnete die Region im Jahr 2025 den stärksten Nachfrageanstieg, gemessen an der Anzahl der auf Onlineportalen geschalteten Suchabos. Neben dem Tiefzinsumfeld dürfte das erhöhte Kaufinteresse auch darauf zurückzuführen sein, dass Wohneigentum im Entlebuch zu vergleichsweise günstigen Preisen erhältlich ist. Demgegenüber steht jedoch eine sehr begrenzte Auswahl: Die Angebotsquote liegt bei rund 1.4% im Segment der Eigentumswohnungen und 1.0% bei Einfamilienhäusern. Entsprechend deutlich fielen im Jahr 2025 die Preisanstiege aus, mit Zuwachsraten von jeweils über 7%.
Der Luzerner Mietwohnungsmarkt ist einer der angespanntesten der Schweiz. Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen im Durchschnitt knapp 6 Suchende und damit nahezu doppelt so viele wie im landesweiten Mittel von 3.4 Interessierten pro Objekt. Zwar hat sich das Nachfragewachstum gegenüber den Vorjahren etwas abgeschwächt, doch die Bautätigkeit vermag den zusätzlichen Bedarf weiterhin nicht zu decken.
Die Angebotsquote für Mietwohnungen im Kanton Luzern war Ende 2025 auf den historischen Tiefstand von 2.3% gesunken und verharrte auch im 1. Quartal 2026 auf diesem Niveau. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der vergangenen 10 Jahre lag sie bei rund 5.0%. Ein Nachfrageüberhang zeigt sich in sämtlichen Gebieten des Kantons, wenn auch in unterschiedlicher Intensität. Besonders ausgeprägt ist die Knappheit derzeit im Seetal, gefolgt von der Stadt Luzern inklusive Agglomeration sowie von der Region Willisau.
Die anhaltende Verknappung spiegelt sich weiterhin in steigenden Angebotsmieten wider. Im 1. Quartal 2026 erhöhten sich die qualitätsbereinigten Wohnungsmieten im Kanton Luzern im Jahresvergleich um 2.3%. Damit fiel der Mietpreisanstieg zwar stärker aus als im schweizweiten Durchschnitt von 1.3%, hat jedoch – analog zur Entwicklung auf nationaler Ebene – gegenüber den beiden Vorjahren an Dynamik eingebüsst.
Auf der Angebotsseite mehren sich indessen erste Anzeichen einer Belebung. So hat die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment zuletzt wieder angezogen: Innerhalb eines Jahres wurden rund 20% mehr Wohnungen bewilligt als in der Vorjahresperiode, und die Zahl der neu eingereichten Baugesuche stieg gar um knapp 40%. Gleichwohl bleibt die Zahl der bewilligten Wohnungen mit 1'550 Einheiten unter dem Durchschnitt der vergangenen Dekade von 1'650 Einheiten.
Gleichzeitig dürfte die zusätzliche Nachfrage etwas an Dynamik verlieren. Die Beschäftigungsaussichten – und damit auch die Perspektiven für das Bevölkerungswachstum – präsentieren sich für 2026 verhaltener als in den Jahren zuvor. Eine spürbare Entspannung des Mietwohnungsmarktes ist dennoch nicht in Sicht; das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bleibt vorerst bestehen. Vor diesem Hintergrund ist weiterhin mit steigenden Mieten zu rechnen, wenngleich das Tempo der Zunahme moderater ausfallen dürfte. Bei den Bestandesmieten wird aufgrund der beiden letztjährigen Senkungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes ein leichter Rückgang für 2026 erwartet.
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